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香港高端酒店,狂奔94年慢下来了?| 楼市

2022-02-25 房产
最近香港酒店业的压力不小。 春节刚过,在中国大陆零星爆发的疫情得到控制的同时,香港正陷入迄今为止最严重的新冠浪潮。根据中央新闻报道,2月19日香港新增确诊病例6063例,超过过去两年的总和,目前累计确诊病例……

最近香港酒店业的压力不小。

春节刚过,在中国大陆零星爆发的疫情得到控制的同时,香港正陷入迄今为止最严重的新冠浪潮。根据中央新闻报道,2月19日香港新增确诊病例6063例,超过过去两年的总和,目前累计确诊病例已有超过46000例。

疫情的来势汹汹对香港的酒店产业产生了巨大的影响,根据英国《金融时报》报道,全球顶级行话酒店及度假村文华东方行政总裁赖利要求他的高管团队暂时在香港以外的地区办公,目前其手下重要高管已经先后撤离香港。

实际上自2020年疫情爆发以来,文华东方并非唯一受到冲击的高端酒店。早在2021年2月,香港半岛酒店、马哥孛罗酒店、港威酒店、太子酒店及朗廷酒店等多家高级酒店就曾联合发文称,业界正深陷水深火热之中,呼吁香港特区政府采取更多行动重振酒店业。

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“国际化”的香港高端酒店市场

香港位于珠江口以东,北接深圳,南面珠海万山群岛,西与澳门隔江相望,由香港岛、九龙半岛、新界内陆地区以及262个大小岛屿(离岛)组成,是个不折不扣的港口型城市。而这样独特的地理位置也让香港拥有从默默无为的小渔村到国际大都市的传奇发展历程。如今的香港已经是国际重要的经济、金融及航运中心,经济自由度居世界前列,被誉为“东方明珠”。而在数百年城市和经济发展过程中,香港也形成了独特的高端酒店市场。

香港高端酒店,狂奔94年慢下来了?| 楼市

从香港的高端酒店市场来看,有几点值得思考。

一是开业高端酒店以国际高端酒店品牌为主。根据迈点研究院统计的信息显示,目前香港开业的高端酒店共有53家,其中国际高端酒店品牌有32家,占比约为60%,而属于国内高端酒店品牌的只有21家,且均为香港企业。目前国内龙头酒店集团如锦江国际集团、华住集团等并未在香港有高端酒店布局。

二是香港的高端酒店整体发展平稳,受政策经济影响较大。自二十世纪八十年代开始,香港高端酒店增速平缓,大多以1-2家每年的速度开业。唯一两个爆发节点是2009年和2019年,一年内开业了5家高端酒店。前者受到2008年爆发的金融危机影响,金融市场动荡对地价等产生影响,次年经济回暖,同样进行酒店投资的好时期。后者则受到2018年开通的港珠澳大桥影响,将香港与广东珠海和澳门相互链接,给香港的住宿业带来利好影响。

三是香港的高端酒店并无明显的品牌概念,同质化相对严重。目前来看,香港的高端酒店拥有品牌属性的大多为国际酒店品牌,但是本土酒店大多以单店形式出现,并未形成连锁化,且不具备一定的品牌标识。另外,香港的高端酒店受到店如香港半岛酒店、香港美丽华酒店等早期的高端酒店影响,均已奢华度假商旅为主,并无明显的产品差异。对比北上广深等一线城市,其主题类型出现明显断层。

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94年香港酒店大变革

香港城市的发展与其区位有着分不开的关系,作为一个天生的港口城市,其是中国最早接触西方文化的城市之一。而伴随着香港经济实力的增长,高端酒店市场也开始在香港的土地上开始出现与发展,而不少高端酒店也逐渐成长为香港的城市地标。

从某种程度上看,香港的高端酒店市场发展可以被分为3个历史时期:

其一是以1928年开业的香港半岛酒店为节点的新生时期。据了解,香港半岛酒店自1922年动工兴建,1928年正式开业,其中的建设成本高达三百万港元,一跃成为香港第一家高端酒店,开启了香港高端酒店的时代。直到1957年香港美丽华酒店的诞生,才打破了香港酒店市场近30年只有一家高端酒店的历史。

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▲ 图源:香港半岛酒店官网

而在香港半岛酒店的带领下,越来越多的国际高端酒店品牌嗅到了香港市场的潜力,纷纷布局,包括文华东方酒店、铂尔曼酒店、喜来登酒店、洲际酒店、香格里拉酒店等国际高端酒店先后在香港落地开业。

其二是以1997年香港回归为历史节点,香港高端酒店市场迎来了本土酒店品牌的大爆发。根据迈点研究院数据显示,在1997年之前,香港高端酒店共有19家,其中国内高端酒店品牌仅有5家,分别为香港美丽华酒店、香港帝苑酒店、香港黄金海岸酒店、富豪香港酒店及香港九龙海逸君绰酒店。而在1997年香港回归以后,香港的经济发展逐渐与大陆地区产生共鸣,经济链接也愈发紧密,有近10家本土高端品牌先后开业。

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▲ 图源:The Mira HONG KONG官网

其三则是以2020年新冠疫情爆发为节点,香港高端酒店市场进入发展疲软期。自2020年开始,香港新开业的高端酒店仅有4家,分别是香港东涌世茂喜来登酒店、香港夏利酒店、雅格酒店和WM酒店。与此同时,根据迈点研究院发布的《2021年全国高端酒店开业统计报告》显示,内地高端酒店仅2021年就开业了超过170家,除了东北以外,各地区高端酒店增长也呈现多品牌多品类的特点。

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▲ 图源:《2021年全国高端酒店开业统计报告》

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香港高端酒店市场的三大困局

对于香港而言,过去的高端酒店消费是身份和地位的象征,其市场的发展也是为了匹配不断增加的富人需求,不过这种需求正在伴随着城市更新的趋缓和内地高端酒店市场的成熟而被不断转移。不可否认的是,香港高端酒店市场经过了94年的飞速发展,在满足一代人的“奢华梦”之后已经进入了发展的瓶颈期。无论是酒店品牌的多元化程度还是酒店产品对年轻人需求的挖掘,都已和不断创新求变的内地高端酒店拉开了差距。而从目前来看,香港高端酒店市场面临的困局不止于此。

首先,疫情的不确定性让香港高端酒店市场的未来难以预测。根据香港旅业网发布的2021年到港旅客统计数据显示,2021年全年到港旅客为91398人次,同比2020年的350万下降了97.4%,其中内地和非内地游客均同比下降了近97%,这也意味着香港的旅游业在2021年几乎回到冰点。而伴随着2022年香港面临的疫情压力的加重,香港的酒旅消费市场在短时间内很难恢复,加上香港短时间内很难达到内地清零的防疫成效,这对香港高端酒店市场来说也带来极大的发展困境。

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▲ 图源:香港旅业网

另外值得警惕的是,进入2022年以来,包括美国、加拿大等西方国家以以泰国、越南等为代表的东南亚国家相继放开防疫限制,这对香港等港口城市的疫情恢复来说,并不是一件好事。

其次是香港城市发展的周期滞缓一定程度上缩小了高端酒店的发展空间。从目前来看,香港的高端酒店大多聚集在中心经济发达的商区,且不少酒店都进行了多次翻修改建,近年来新建的酒店很多也是在原有的物业基础上进行翻牌新建等,很少新建物业,这和香港城市化带来的高昂地价有着分不开的关系。2月16日晚间,港股公司爪哇控股公告显示其于2月15日以港币11.88亿元拍下香港浅水湾一地块,折合楼面价约90万元/m²,再次刷新全球楼市的极限值。高地价和高房价也限制了香港高端酒店发展的势头。

最后则是香港的区域特征过于明显,内地高端酒店品牌入驻有一定的壁垒。前文就已提及,在香港多年的高端酒店开业中,大多以国际高端酒店品牌和香港本土高端酒店品牌为主,内地高端酒店品牌几乎没有,而在与之江河之隔的深圳和广州,则拥有多种类型的高端酒店品牌。而这种区域特性并不利于香港高端酒店市场的发展。

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香港高端酒店投资猜想

与内地其他一线城市相比,香港的城市发展有独特性,其高端酒店市场的发展和内地走的完全不是相同的路。但从目前来看,不止香港,是包括港澳台乃至全球酒店市场都面临着共同的疫情高压和新一代年轻人的消费需求变化。从某种程度上说,这些变化将会作用在各个酒店市场中,并给市场带来翻天覆地的变化。在香港语境中,迈点认为在未来几年中,或许将会出现这些变化。

# 疫情推动市场洗牌,香港高端酒店或将迎来收并购热潮

除去国际高端酒店品牌以外,香港的本土高端酒店品牌大多以单店出现,超过两家以上的连锁屈指可数,并且这些酒店大多正在进入物业老旧,翻新费用高昂的阶段,这种情况加剧了其在疫情下的经营困境。

根据企查查显示,不少酒店或许已经进入了寻找买家的阶段,如香港帝苑酒店所属的帝苑酒店管理有限公司目前显示已告解散。要知道,这些酒店大多具有良好的区位优势,如今在疫情影响下,酒店资产贬值,对于不少投资者来说或许是一个良好的入局机会。因此,在未来几年内,如果疫情依然持续,香港的旅游业依然难以恢复,那么香港的高端酒店市场或将迎来一批倒闭潮,随之而来的则是收并购的浪潮。

# 高端酒店翻新重建,掀起经典回归浪潮

在香港的高端酒店发展历史中,出现了很多极具代表性的高端酒店,这些高端酒店伴随着香港电影、人文等文化的发展而被广为人知,成为香港极具标识性的文化承载建筑之一。但正如前文提及,伴随着时代的发展和历史的变迁,不少高端酒店面临物业老旧,资产变更等各种问题,在市场中逐渐褪色。不过近年来不少高端酒店通过翻新改建回归经典,在市场中展现了极大的投资价值。

如1978年开业的香港丽晶酒店,其在开业的数十年中成为不少香港经典电影的取景拍摄场地,后经过多次易手。如今从香港洲际酒店重新翻新改造回归丽晶酒店品牌,挖掘新时代背景下的经典内涵。以外,香港文华东方酒店、香港四季酒店等高端酒店均在近年内完成了翻新工作重新开业。

# 香港城市规划或许可以推动高端酒店投资新洼地出现

2021年10月6日,在任期最后一份《施政报告》中,香港特首林月娥对外释放一则重磅消息,表示将建设北部都会区,同一天,香港政府发布《北部都会区发展策略》。这两份文件表示北部都会区将动用香港近30%的土地,建设一座可以容纳250万人的新城。这一消息无疑给香港高端酒店市场带来了新的机会。

香港目前的城市格局并非一天建成的。上世纪六十年代,如今香港繁华的荃湾、沙田等区域被开发;七十年代,香港开发了屯门、粉岭、上水、元朗、大埔及马鞍山等区域;八十年代开发了大型居民区将军澳与天水围;九十年代开发了东涌,著名的香港迪士尼乐园就位于此。而其在1989年推出的港口与机场发展策略((Port and Airport Development Strategy, PADS),1991年为城市区域推出的大都会计划(Metropolitan Plan),这些行动都深刻地影响了香港的发展,而高端酒店市场也与这些土地改革政策相伴而行。

过去香港的城市发展格局一直“南重北轻”,重心以南部维多利亚港两岸的香港岛和新界南为主,如今伴随着新城规划的落地,香港高端酒店市场也有了新的市场承载,人口的迁移和区域政策的利好都为高端酒店投资释放了良好信号。

# 香港高端酒店市场迎来酒店品牌的多元化或是大势所趋

自香港回归以来,其城市规划和经济发展就与内地日趋紧密。2018年港珠澳大桥的建立推动了香港与内地的交通和经济连接,成为住宿业发展的助推力。据相关数据显示,2018年上半年,内地赴香港旅游2367万人次,创历史新港,彼时香港平均房价1359港元。仅香港半岛酒店2018年上半年营业收入就达到了6.6亿港元,同比上升9%。

而以此为基点推动建设的粤港澳大湾区更担负着重要的历史使命,其将进一步连接内地和香港之间的关系,也将进一步塑造区域经济协调发展的能力,拉动产业发展。而这也意味着香港的高端酒店市场正在和内地保持一致,也给内地高端酒店品牌提供了更加开放的空间。

事实上这也是香港近年来的发展目标之一,上文提及的香港要兴建的北部都会区,紧邻深圳,这也意味着在大湾区战略框架层面,又可以借助深港一体化,为香港经济的转型提供动能,而香港高端酒店市场也将因此受益。

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结语

无论从什么角度来看,香港对于中国都是极为特别的,它既像是中国失而复得的幼子,又像是一个学识满满的“海龟”,给发展中的中国提供了很多有利的经验。如果说过去香港的繁华吸引的是众多国际酒店集团的目光,那么如今的香港在中国经济腾飞的带领下也将展现更大的经济价值,吸引更多投资者的目光。

本文来自微信公众号“迈点”(ID:meadin),作者:曹沁,经授权发布。