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城市规划专家:房地产开发的6项成功法则(下)

2022-02-28 科技
神译局是旗下编译团队,关注科技、商业、职场、生活等领域,重点介绍国外的新技术、新观点、新风向。 编者按:房地产开发是一门极具科学性的工作,它至少涉及到住户、设计、内部装饰、城市规划、绿植空间及城市……

神译局是旗下编译团队,关注科技、商业、职场、生活等领域,重点介绍国外的新技术、新观点、新风向。

编者按:房地产开发是一门极具科学性的工作,它至少涉及到住户、设计、内部装饰、城市规划、绿植空间及城市设计以及金钱等方面因素。这篇文章来自编译,作者在文中跟大家分享了房地产开发的六项成功法则,希望对你有所启发。这是文章的下篇,主要介绍的是城市规划、绿植空间及城市设计以及金钱等方面的成功开发法则。

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城市规划专家:房地产开发的6项成功法则(下)

城市规划

有人可能会认为,城市规划与项目级别的开发并没有特别的相关性,或者觉得这可能只在城市分区时才重要。但是,每个开发项目都是城市规划为整座城市或城镇所绘蓝图的一份子,都必须在寻求以自己的方式推动城市发展的同时,适应周遭环境、迎合当地需要。

你所回应的是一个真正的需求吗?还是说,你只是在为一个不存在的问题提供解决方案呢?

如果一座城市大部分地方的空置率都较高,但是你却计划建造一家24小时健身房,并且以一家便利店为轴心,规划了一个新的电力中心,那么这就不是对现有市场的响应。你太贪心了。这对于附近没有便利店、服务不足的社区来说尤其正确,这些社区也可以支持这样的开发计划。

如果一座城市住房紧张,而你可以选择建造一座家庭式住房,或是一栋10个单元的公寓大楼,但却因为喜好,或者为了简化流程而选择了前者,那么这只会导致住房危机加重。当然,不是所有的选择都是非此即彼的。

以上两种场景必须予以考虑,不光是因为其所做的选择浪费了土地的经济价值,更是因为这种做法忽视了更广泛的社区需求。当城市规划部门未能充分、及时地回应当地最紧急的需求时(这一点十分普遍),开发商就应该义不容辞地站出来,在规划允许的范围内填补空缺(这说起来简单,做起来却很难)。

除了市场契合度,开发商还必须考虑选址是否适合长期发展。这一点无论是对单一家庭式住房,还是500个单元的公寓建筑,都是一样的。开发商是应该在十年的河漫滩(又称洪泛平原),还是顺着飓风路径来修建建筑?在温度日益升高、水资源短缺的沙漠建造大都市有意义吗?住在四周都是高速公路的地方会对人的健康造成什么危害?

在目前道路条件下,如果人们很难甚至无法通过步行或骑车等方式到达满足日常需求的地方,那么大规模的房地产开放还应该继续吗?如果开发一些汽车依赖型地产项目,从功能上会直接影响不会开车或者买不起车的人,那这样的开发会对这些人群和整体环境造成什么后果呢?

不可持续的建筑在当地,以及更大的范围内,会引起什么影响呢?这些决定会有损长期可行性吗?当然,电动汽车也解决不了所有问题。这些项目能持久吗?最终留下的,只会是成功的项目。

最后一点,如果你正在建造的是一座只有5年、10年,甚至20年寿命的建筑,那么这个项目就已经失败了。这是对资源的浪费,而且无法适应任何更广泛的地区规划方案,因为地区的任务是放眼数十年后乃至更远的未来。计划报废或达不到产品市场匹配或许在软件业行得通,但在房地产业并不管用。

成功法则四:建造响应当地需求的、可持久的地方。不要浪费资源,修建一些有害的、预期寿命短的,或是无法应对明显潜在威胁的建筑。

绿植空间及城市设计

城市规划专家:房地产开发的6项成功法则(下)

美国马萨诸塞州北安普敦的普拉斯基公园(Pulaski Park)。图片来源:Stimson Studio

任何项目的成功都离不开室外空间——这远远不止鲜花和割草机。(成功的项目绝不会将汽油割草机作为维护计划的一部分。你、你的房客和邻居的耳朵,以及环境都会感谢我)。

不需要夸张或精细的维护。一排简单的绿树,几个座椅,一个考虑周到的、供人享受室外体验的去处,就足够了。关键是要尽量减少枯草和空地,避免让人觉得自己仿佛生活在近乎被遗弃的地方。没人会想要去那种地方,也没人希望自己所居住的社区就是此般景象。创造性激活的潜力很大。只需一点努力,就能获益良多。

绿植空间带来的一些最显著的影响:减轻压力、热天降温(节约能源成本)、通过过滤污染物和释放氧气提供新鲜空气,以及或许是最令人吃惊的一点:增强地区自信(因为这是一个维护良好、人们都愿意来的地方)。

对于金钱至上的人来说,绿植也能实际提升房产价值。人们为绿植空间所吸引。这是我们聚集、与外界互动的地方。无论是商店门前花架旁的一张长椅、公寓楼的一个院子,还是城市附近的一个大公园,这些绿植都对我们的空间体验产生着独特的影响。

绿植空间若能与高质量的城市设计或场所建造相结合,那更是锦上添花。虽然从小路上的照明设施,到供人坐下休息的地方,城市设计几乎总是围绕着特定的目的,但开发商应该尽自己所能,为这些方案注入一些小乐趣。

这可以是泼色创意、不规则的奇特设计装饰、与当地艺术家的合作、独特的植物,或是粉笔墙、室外棋盘等互动元素。总之,可以是任何能为项目所在地及附近居民带来点滴快乐的元素。对于规模较小的开发商来说,这些富有意义的干预所需要的,可能只是一罐颜料,以及一点点创造力。

成功法则五:加入一些绿化项目,让你的项目变得有趣。这会让所有人都更快乐、更健康、更友好,并且能在你的街区实现连锁反应。在这个功利主义的世界中,创造一个能让人发现哪怕一丁点幸福的地方,本身就已经是巨大的成功。

金钱

城市规划专家:房地产开发的6项成功法则(下)

美国加利福尼亚州洛杉矶的共用工作空间Second Home Hollywood。图片来源:Iwan Baan

只有上述这些条件都满足后,才应该开始谈利润。你不能在建筑还未落成、影响还没巩固之时就开始算钱。诚然,建筑的最终目标是盈利,但这只是最后一步。如果你跳过之前必要的步骤,那么最终的结果不会完整,而且也无法创造出你所希望的回报。

不可否认的是,房地产是资本驱动的产业。但如果把资本当作唯一动力,那项目就不可能获得长期的成功。炒房者和“附加价值”投资者成群结队、令人作呕,蒙蔽了房地产真正回报与整个社区直接相关的本质。廉价和短期投资打造出的地方一触即溃,没有人会想要在那里呆下去。

如果你建造的项目可以实质性地提升街区价值,那就能开启“飞轮效应”,鼓励其他人去提高或想象其房产的新可能性。由此带来的好处将不断累积,不光能够改善街区的命运,也能增大你的收益。当被开发土地上的其他东西都具有价值时,这一项目也会更有意义。

纵观全美扭转了其命运的贫困小镇,我们可以毫不夸张的说,他们所做的只不过是一些考虑周全的、可持续的社区投资。起步可以很小,比如修缮一座废弃大楼,或是在破败路段新建一间咖啡馆、一座公寓。但由此积小成大,便能创造出某些伟大的东西,并且还能从中获利。

不过,谨慎也是必要的。为了使社区实现这种彻底全面的进步,就必须要有可持续性资源。任何策划都必须有足够的储备来应对潜在风暴——不论是字面意义上的,还是修辞意义上的。

如果一个屋顶已经破损并且开始漏水,那么你必须要采取措施,而不是任由情况恶化。如果对此置之不理,那么你不仅是在损害你个人投资(以及房屋居住者或使用者)的前景,还会使街区蒙受损失。这会给你的投资带来负面叠加影响——恶性的双倍重击。

必须指出的是,所有这些都取决于你是否有一个同样致力于可持续性投资的融资伙伴。没有银行和贷款人,什么也建不成。虽然许多人对此都只是无奈地叹口气(并非毫无道理),但无畏者会迎头而上,勇敢接受挑战。

开发商是创造者。让世界相信我们的愿景,然后将愿景变成现实,这一切都取决于我们自己。我坚信,通过适当的激励措施和全面、综合的考虑,金钱不过只是建筑路上一颗石子罢了。

成功法则六:投资时不要目光短浅。否则你牺牲的将是人们和你自己的收益。要创造超额盈利,就必须努力实践值得这类回报的项目。房地产并不容易,也不是快速致富的生意。只有重视社区动态的错综本质、复合性,以及使任何开发项目得以成功的综合指标,才能获得真正的成功。

城市规划专家:房地产开发的6项成功法则(下)

图片来源:Iwan Baan

写在最后

环顾四周,任何不属于自然界的东西都是人类思维的直接创造物。这些地方和事物并不是凭空生成的。从这一点来说,这的确能在很大程度上激起我们的斗志与决心!

我们周遭世界的各个组成部分都是某人的愿景、激情的最终产物,不论是好是坏。因此,读这篇文章的你、写这篇文章的我,以及其他了解这些信息的第三方,还有什么理由不去努力,将身边的世界打造成心中所相信的、更好的现实呢?

我们完全可以创造那种能让后代珍视的地方,就如先辈或其他杰出的同代人创造的、为大众所爱的那些地方一样。

作为房地产开发商,或是建筑环境中的其他专业人员,我们拥有独特的能力去建造在未来50年、100年,甚至几百年间(如果幸运的话)供人们在其中生活、工作、购物、吃饭,以及互动的地方。

我们必须建造值得这种影响力的地方。不论是一个30平方英尺(不足三平方米)的小屋,还是一个新的城市,建筑都是一份神圣的责任。

然而,事实却令人悲伤,今天的许多建筑都配不上这种影响力。这不只是出于审美的担忧(虽然“担忧”一词用在这里很恰当)。许多建筑环境的专业人士在开始创造时,都带着一股莫名的骄傲,他们拥有塑造我们居住之所的能力,但其作品却并未体现出由此带来的神圣的责任感。

我们经常疏忽开发项目对社区幸福和居民精神健康的影响。在更大的、复杂的微观(以及宏观)经济考虑系统中,开发项目如何发挥作用?对于个人工作更广泛的环境影响又会如何?对于自己度过生命大部分时光的地方,人们有何感受?怎样通过一些小的细节,使简单的“盒子”建筑,成为人们能够从中搭建起自己整个世界的地方?没有人在考虑这些问题。

令人痛心的是,住户也得不到重视。很遗憾,在今天的房地产范式中(或许过去也一样),大多数人都止步于数字。

是时候转变这种范式了。房地产作为一个综合领域,必须重新回到应有的高度、充满人性化的考虑,这样才能与其世界铸造者的身份相匹配。在这样的范式中,我们永远也不会忘记自己所修建之地的居住者,不论其房租是每月500美元,还是5000美元。房客不止是租户册上的名字,我们该明白这一点了。

值得高兴的是,许多人都在逐渐接受这一新的现实。我惊叹于他们的努力,同时也会继续尽自己的绵薄之力宣传他们的工作。

虽然开发商所做的事可能看起来并不那么复杂,但成功项目带来的影响却很深刻。当然,这必须要投入极大的心血。小心那些宣扬现金流、却不考虑其来源的人。

置居住者或工作者于不顾,夸耀其不断榨取金钱的“附加价值”房地产规划方案,这样的线上讨论根本不值得关注。你要关注的,是你的邻居、社区和所在的城市,然后打造一些能为之所用、使其骄傲的内容。

为了所有人,努力修建更好的地方吧!这是获得真正成功的唯一途径。


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