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顺风起航的工业酒店,值不值得投资?

2022-02-25 房产
作者 :曹沁 封面图:睡星人探店 工业旅游正在成为时下颇受追捧的旅游形式之一。 近日,上海文化和旅游局、上海市经济和信息化委员会等十部门联合发布《关于支持和推进上海工业旅游发展的实施意见》,其明确表示将……

作者 :曹沁

封面图:睡星人探店

工业旅游正在成为时下颇受追捧的旅游形式之一。

近日,上海文化和旅游局、上海市经济和信息化委员会等十部门联合发布《关于支持和推进上海工业旅游发展的实施意见》,其明确表示将以工业旅游为抓手进一步打响“上海旅游”品牌,建设中国工业旅游示范城市。

上海并非唯一一个看到工业旅游价值的城市,在刚刚落幕的2022年北京冬奥会中,因两位滑雪冠军谷爱凌和苏翊鸣而爆火的石景山首钢滑雪大跳台,就位于北京著名工业园区——首钢园内,在冬奥会的拉动下,首钢园一度登上热搜并成为了世界级工业旅游网红目的地。与此同时,与工业旅游紧密相连的工业酒店也获得了诸多关注。

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什么是工业酒店?

工业遗址上进行改造或者重新设计定位等形式打造酒店,这也意味着工业酒店需要更多的时间沉淀,至少需要工业厂房或工业建筑进入“废旧”阶段。

目前来看市场上具有工业属性的酒店有两个共同特点:其一是大多数工业酒店靠近或位于工业厂区附近,拥有丰富的工业旅游资源,不少地区已经是政府工业旅游重点开发区域;其二是工业酒店的设计大多以不同厂区的的产业为特点,或保留原有厂区的工业元素,或根据酒店定位新建融合工业相关元素,最终形成“工业风的设计风格”。

比如位于北京首钢园的首钢香格里拉酒店,其是在原首钢电力厂建筑基础上进行改造,融合首钢的工业文化建造而成;又如位于美国纽约布鲁克林高地地区的BROOKLYN BRIDGE HOTEL,该酒店建材选用了很多工业材料,如观光胜地康尼岛古旧栈桥上的模板、从多米诺公司旧制糖厂挑拣的回收素材等。

顺风起航的工业酒店,值不值得投资?

图源:北京首钢香格里拉酒店官网

 

而伴随着工业旅游的不断发展,工业酒店的开发也出现了不同的商业模式。业内人士总结为景酒一体化模式、创意主题园模式及旅游度假区模式。迈点注意到,这些模式实际上是根据不同工业区域的具体情况而进行的探索。

其中景酒一体化模式是以旅游景区为依托,充分放大工业旅游资源而进行的工业酒店建造。将酒店和旅游资源充分结合,促进区域一体化,打造工业旅游区域品牌,实现酒店的增值。如位于上海松江区天马废弃采石场的上海世茂洲际深坑酒店,其以废弃采石场为基底,建造了高达18层的酒店,且酒店与天然石坑的形状契合,形成了景色与酒店一体化的观赏价值。

创意主题园是借助高科技对文化资源进行创造与提升,打造具有创造财富和就业潜力的产业,工业酒店作为其中一个业态模式,可以承载园区内的住宿需求。如北京的798艺术区和上海的1933老场坊这样的工业目的地就是主题创业园区的一种。

顺风起航的工业酒店,值不值得投资?

图源:洲际酒店及度假村官方网站

而旅游度假区模式则是以某个工业园区为改造模型,以酒店为中心打造包括住宿、餐饮、文化体验、咖啡厅、商店等为一体的旅游度假区。如位于西安半坡国际艺术区内的春秋舍设计师酒店,其是由曾经的西北第一印染厂旧工业厂房与一栋老苏联建筑改造而成,除了酒店主体以外,度假区内还包括餐厅、露天庭院、露营地及艺术厅等活动场地。

不过值得警惕的是,尽管伴随着工业旅游的普及,工业酒店发展的步伐不断加快,但是无论是从产品类型还是从商业模式来看,工业酒店在酒店投资市场中依然处于被观望的状态。

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工业酒店三大困局

伴随着城市化的不断发展,不少城市的工业产业也发生了由重工业向轻工业的转型,大量的废旧工业资源也成为区域政府大力发展工业旅游、工业酒店但原因之一。但从实际来看,工业酒店并非常见的主题酒店类型之一,大多数酒店虽然具有工业酒店的属性,但在主题类型表现层面则归于度假酒店、设计师酒店、潮牌酒店等,这和工业酒店至今仍然不大的发展规模有一定的关系。那么在这样的时代背景下,工业酒店又面临怎样的困局和开局?

工业酒店背后的困局主要有三点。

一是工业酒店投资成本相对较高。在后疫情时代的酒店投资市场,如何提高投资回报率和缩短投资回报周期是酒店投资人关注的重点之一,在这一层面,工业酒店并无太强的竞争力。一方面工业酒店的新建涉及到工业资源的改造问题,改造周期的长短和改造难度有直接关系,这无形中也拉长了酒店的投资回报周期;另一方面工业酒店的开发大多不是单个的酒店开发,而是需要对酒店配套设施进行统一规划,如前文的创意产业园模式和度假村模式等,这在一定程度上也增加了酒店的投资成本。

二是工业酒店产品商业变现路径较为单一。目前来看工业酒店的商业模式并不是一家酒店的“单打独斗”,而是需要链接周边社区或工业资源中的其他产业。但实际上当下的工业酒店更多的还是聚焦与自身,以酒店品牌和酒店设计作为抓手吸引游客,对于整个工业资源的应用来看,还是相对单一。

三是工业酒店的消费者认知度不高。和比较常见的酒店品类相比,工业酒店并没有成熟的市场和消费者认知,毕竟工业旅游的发展时间并不长。不少工业旅游目的地也并没有完备的旅游模式,消费者认知也仅仅停留在参观层面,对于住宿的需求并不大。加上过去工业酒店的营销大多聚焦于产品设计和品牌,对于品类概念强调并不重视,长此以往消费者对于工业酒店的理解也就更加模式了。

从某种程度上说,这些问题的存在也造成了市场上工业酒店的质量参差不齐,出现了很多看起来新颖,但实际上并无太多投资价值的酒店产品。不过这样的市场现状正在发生改变,不少投资人逐渐看到了工业酒店背后的价值。

03

政策市场并举,工业酒店供不应求?

一个新酒店品类的崛起,往往依靠一家酒店或者一个酒店品牌是很难的,其背后必然伴随着政策、经济、文化、市场等多方面的推动作用。如果说过去的工业酒店一直无法引起行业关注是因为工业旅游市场还尚未成熟,那么如今的工业酒店已经进入了新的供需失衡周期,需求多了,供给降了,工业酒店的价值自然呈现上升态势。

首先,政策对工业旅游的重视推动工业酒店进入利好期。2017年,原国家旅游局公布的全国工业旅游创新发展三年行动方案,方案提出“到2020年前,我国将培育100家国家工业旅游示范基地和国家工业遗产旅游基地”的目标,同一时期国家也发布了工业旅游示范基地规范与评价标准。

政策带来的效果显而易见,据不完全统计,近五年来,中国工业旅游游客接待量年平均增长30%左右,旅游年均收入保持在25%左右的速度增长。而进入2022年之后,国家及各区域政府都开始提升对工业资源的重视,这对于工业酒店来说也意味着前所未有的利好周期。

其次是城市化的加速推动城市工业资源亟需商业化改造。在国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》中指出,要推动传统流通企业创新转型升级,鼓励经营困难的传统百货店、大型体育馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、综合性新型消费载体等。

从区位角度来看,旧工厂等工业资源所占的土地大多位于城市中心地带,拥有寸土寸金的资源。光是上海在2005年的18个创意产业园中就有16个是旧工厂改造项目;从成本角度来看,旧厂房改造成本相对低于重新建造成本;在物业角度,旧厂房大空间、高楼层的物业条件有利于提供多元组合空间;而在文化层面,老旧厂房作为中国历史发展的遗存,也是城市文化发展的重要载体。这些因素都推动了城市工业资源开发或将成为大趋势,而工业酒店也在这样的背景下极其容易找到生存的土壤。

最后是新一代消费者站上消费舞台,“工业风”不再是小众偏好。伴随着消费主体的迁移,95后、00后成为消费主力军,个性化、自由化成为住宿消费关键词之一,废墟探险等也成为时下年轻人热爱的城市探索方式之一。在此基础上,工业酒店常常表露出来的工业风设计也不再是小众偏好,而有能力成为新的市场需求导向。

诚然,如今的工业酒店市场有限,除了财大气粗的龙头产业商以外,高额的成本也让不少投资人望而却步,但从城市发展的角度来看,工业旅游链接的城市化发展的历史,而工业酒店正是工业旅游最为直观的具象展现之一。因此,工业酒店的未来或许还有无限的可能性。

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工业酒店的未来梦在何方?

从某种程度上说,2022年或许正是工业酒店找到爆发苗头的开始。在刚刚落幕的冬奥会中,火遍朋友圈的是北京首钢园,其中吸引无数人前去打卡的是首钢香格里拉酒店。据不完全统计,冬奥会之后,小红书、微博等平台检索工业旅游、工业酒店等关键词的的频率大大增长,而各省市政府相继出台推进工业旅游政策也预示着工业酒店未来的发展潜能。结合目前市场上工业酒店市场及案例,迈点认为这个特殊的酒店品类在未来几年内或许有以下几种可能。

# 工业酒店是高端酒店品牌的沃土

在当下不少工业旅游的规划中,从工业遗址转向工业旅游并不容易。业内人士认为对于没有旅游产品打造经验的工业遗址来说,想要迅速的构建整个工业旅游业态需要多维助力,此时极具知名度的高端品牌或许可以承载需求,成为旅游“放大器”,从而将工业遗址转变为工业旅游目的地。另外值得注意的是,前文所提及的工业园区改造为工业酒店所需的投资成本,实际上也是有资金雄厚的大投资人才能拿到,不可否认的是这类的投资人大多更加青于具有影响力的高端品牌。因此在短时间内,工业酒店将依然是高端酒店品牌的沃土。

# 工业酒店有构建小型酒店集群的可能

过去的工业园区是一个包括吃住行游购娱的闭环产业,在园区内工作的人们几乎可以在园区内完成所有的生活交际,这和过去工业园区实行统一管理的产业业态有一定的关系。这也意味着只要有一定的规模,园区内可改造的建筑不止一家,那就可以形成多个酒店并存的小型酒店集群。在此基础上,园区甚至可以链接周围街区,打造开放的社区文化,从而形成业态丰富的工业旅游目的地。实际上,这也是目前市场上工业酒店常见的一种商业模式之一,即创意主题园模式。不过值得警惕的是,目前市场上的创意主题园发展并不突出,因为主题园的构建需要大量的客流量和市场价值。

# 前重工业区域将是工业酒店投资的重点方向之一

实际上,说工业酒店市场广阔并非无稽之谈,这和中国的产业发展息息相关。在中国第一个五年计划(1953年至1957年)开始的很长一段时间内,我国一直坚持优先发展重工业的工业化战略作为经济建设的指导方针。在数十年的发展中,我国形成了包括辽中南工业基地、京津唐工业基地、沪宁杭工业基地、珠三角工业基地等大大小小多个重工业城市,如今伴随着可持续发展和城市现代化转型,这些重工业城市都留下了巨大的工业旅游资源,如何将这些工业旅游资源进行商业化变现正是当下城市发展的重要关键。在此背景下,工业酒店也拥有了巨大的发展前景。

# 工业酒店将成为城市历史文化的重要载体

正如前文所言,在中国的发展历程中,工业园区在拉动城市经济乃至中国经济发展中起到了巨大的作用。这些工业资源作为中国历史发展的遗存,也作为过去中国奋力向前不断拼搏的证据,是历史的见证者和记录者,是展现中国工业文化的重要窗口,也是拓展城市文化发展空间的重要载体。在此背景下,结合园区特色,合理设计融合废弃工业厂房建筑风格的工业酒店正是这种工业资源的具象展现之一,其提供的也不仅仅是住宿功能,而是工业文化的真实体验。

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结语

目前工业酒店依然在探索阶段,无论是产品类型还是商业模式都需要根据市场需求的变化而不断的迭代,至于未来如何,我们并不能完全预测。不过政策的加码和消费需求的出现或许为工业酒店市场的发展增加了一丝勇气和信心,毕竟酒店行业未来走向百花齐放已经成为行业共识,那么工业酒店在这片广袤的市场中找到自己的生存土壤也有极大可能。

本文来自微信公众号“迈点”(ID:meadin),作者:曹沁,经授权发布。